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聂梅生：从新冠疫情看房地产的影响和应对
2020-04-13
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4月8日下午，全联房地产商会“房地产行业受疫情影响座谈会暨2020年第一次会长办公会”成功召开，会议以线上网络会议形式召开，深度了解新冠肺炎疫情之下房地产行业受到的冲击和影响，听取行业专家和企业在疫情中的应对和举措建议，广泛汲取业内专家和企业家智慧，共谋房地产行业持续平稳健康发展路径。
全联房地产商会会长、富力集团董事长兼总裁张力，全联房地产商会创会会长聂梅生出席会议并讲话，全联房地产商会部分副会长及副会长单位代表出席并参加讨论和交流，全联房地产商会秘书长赵正挺主持会议。
以下是全联房地产商会创会会长聂梅生发言实录：
大家好，张会长好，各位会长好，专家们好。
今天这个会开得挺好，我也得到很多启发，最后让我发言，我就说说对这件事情我怎么想的。从市场企业的视角和政府这两端来谈一谈，关于2020年房地产的形势和我们的应对。
从市场企业视角来说，我觉得要强调“两个充分”。第一个充分就是充分估计困难，第二个充分就是充分准备应对。
一、充分估计困难
2020年整个的形势来看困难是多重性的，并不是一件事情。比如2019年基本是一件事，就是中美贸易战，闹腾了一年，大家惊心动魄，最后我觉得是打了一个平手，谁都受了伤害，但都还没趴下。今年情况不一样，它是多重性的，一个是中国本身的疫情， 1-3月份中国经济受中国疫情影响非常大，这件事情不是房地产本身造成的，中国的1-3月份的这个特殊环境造成了对房地产新的挑战。所以我们1-3月份的销售量下降很多，房价最近也出来了，大概有60%-70%的城市房价是下降的，包括北上广深等等，这件事情不是房地产本身造成的，那么要想走出这个局面，也不是房地产自己就能走出去。一季度形成一个很大的经济上的GDP的缺口，我们要走出去，要看其他产业和整个的经济形势，这是第一个多重性，它不是房地产本身形成的。
第二个就是新冠肺炎疫情还没结束，输入型的疫情开始了，而且美国形成的这个输入波所涉及的广度和深度都远远比中国一季度本身的要大，也就是我们二季度面临的冲击波比我们一季度中国本身新冠病毒疫情形成的冲击波要大的多，因为从金融层面，美国无限制的放水，美联储无限制的印钞救市，这已经引起了深度的金融层面风险并已经波及全球，美国经济有可能进入衰退，这是输入性的事件。
再就是这个病毒会不会卷土重来，今年四季度或者明年一季度又来一出，所以这种不确定性和多重性既是中国本身的又是国际的、全球的。房地产本身的问题叠加了经济的、全球的、金融的风险就形成不确定性。最后结果如何？现在很难估计，对这种多重叠加的困难要充分估计，不能只看房地产。
还有就是不确定性。病毒的突发性很厉害，比如说一季度的时候我们中国这边是非常的紧张，而美国那边看笑话。结果现在中国基本上过去了，美国那边又不得了，所以它的突发性极强，9.11是一个突发性事件，过后形成一个很大的冲击波，后来加强了反恐和预防，但是新冠病毒的不确定性有些防不胜防，有点看不清楚且还远没有结束，贸易战也没完，当全球走出这一轮新冠病毒阴霾后，还可能对中国反来一次更严重的制裁、把这个事加罪到中国，更加封锁，更加制裁，这都是有可能的。所以对于不确定性我们要有充分的思想准备。
另外美国资本市场现在的大振荡，中国能够独善其身吗？美联储无底线放水救市，一般来说不是通胀就是通缩，大概率是通缩，如果是通缩就麻烦了，那就是经济上的癌症了，很可能造成全球性经济衰退。所以这个不确定难以估计，估计不好这个不确定性，应对的措施就很难，现在也是大国救市政策的博弈期。所以我觉得要充分估计困难的多重性和不确定性，请大家多看一年，不要只看2020年，2020年我们要准备安全渡过，能够过得去，能够活下来，我觉得就很好，包括房地产多看一年，看2021年，备足干粮，如果形成了经济衰退和通缩，我不相信这种大范围的放水没有后遗症，房地产不可能独善其身的。那就要安全渡过2020年，备足干粮过2021年，多看一年比较好。这是第一个要讲的充分估计困难。
二、充分准备应对
刚才三位专家说的我受益很多，他们三个人讲的内容是互相呼应的。充分应对，首先要充分应对今年GDP增加值到底是多少？这是一个大的底线。去年中美打贸易战，打完了以后，GDP最后到6.1%，还可以，所以我们房地产还可以没大事，还不错。今年还能6.1%吗？如果今年是6.1%，甚至于5%-6%，房地产也不会有大事，但是如果今年掉到3%，跌下去50%，房地产的房子卖不卖得动？GDP掉到3%，甚至小于3%，房地产会怎么样？我希望刘琳博士那边抓紧做一个预测。就是中国房地产从2019年GDP增速6.1%掉到2020年3%甚至于之下，房地产会怎么样？做一个预判。刚才那两个例子我觉得非常有道理，一个是鄂尔多斯，它的GDP往下降，房地产就成了一地鸡毛，温州也是由于外贸型的经济原因牵动GDP往下降，其结果就是房地产下滑超预期。现在不是大家乐观不乐观的问题，我们需要认真定量研判。房地产脱不开中国宏观经济，脱不开全球经济，要有充分的应对，安全渡过今年。
今年怎么样去充分应对？今年GDP三驾马车有一驾要失速，或者基本熄火。三驾马车第一是投资，第二是进出口，第三是内需消费。实际上今年靠什么呢？我个人看肯定要抓1+3，第一驾马车+第三驾马车，使整个车的动力不至于熄火，不至于失速。失速是大概率事件，熄火呢？那就是0或者负增长，美国今年GDP基本就快要到负数了，或者到0，我们不至于熄火的话，那么就是说1+3补上第2，基本上是投资，包括新基建加上内需消费来拉动经济。那在这种情况之下，我们房地产要有怎样一个自救思路？如果今年GDP增速掉到3%，需要用第一驾马车+第三驾马车拉动中国经济，房地产跨了一和三，和进出口没有太大关联。
现在出现好的一些苗头，值得我们关注和重视。
1、网上销售。疫情之下居家禁足，减少人口流动情况之下大概封闭了2个多月，房地产网上销售原来是推不动的，结果这次恒大把网上销售一脚给踹开了，给大家很多启发，恰恰像恒大、碧桂园和在座的都不再轻视这个，原来说房子肯定不能网上销售，看不到房子谁敢买？但通过互联网和AI技术销售，就能把不动产和无边界的互联网连接起来，这是第一个成功自救案例。
2、人+家+社区，物业社区在这次抗击新冠病毒疫情里起了非常大的作用。如果没有社区这一块，恐怕整个社会都运转不起来，所以关于人、家、社区的各种场景飞快形成，并快速成长。现在咱们能够在这儿开会，而不是在酒店里面开会，这个变化多大啊，而且在这里能放PPT，能上视频，这一下子就把人们习以为常的观念扭转过来。所以人+家+社区，这个链条通过这次疫情打通了，并会继续创造新的价值和增值。这次将列入新基建重点发展的5G和新型信息技术在1、2、3月的抗疫战当中起了非常大的作用，也将支持我们中国的经济的发展。所以我们必须要把人+家+社区和互联网、和5G连通，创造出新的价值和新的经济增长点，也就是说数字社区或者我们叫做智慧社区迎来了发展机遇，例如小区门禁这次就起了作用，原来的有接触门禁要改成无接触，如刷脸，电梯按钮也需要更新，深入小区管理的硬、软件大有发展空间。
3、绿色健康的产业链，通过这一次疫情得到了很大的支持。尤其是室内居家的健康环境，还有关于绿色建材的系统应用，今天参会的有我们产业链的上下游，绿色健康产业链迎来了发展的机遇，绿色建筑我们说了好多年，通过这次疫情，大家不约而同认为这件事必须做，因为说到底人的健康是最重要的，而且还不仅是健康问题，还变成了死亡率问题了，这是新的认知。
4、城市更新、城乡一体化，这是我们自己自救的方案。刚才张会长也讲到关于城乡一体化城市更新的事情。如果第一驾马车+第三驾马车驱动经济，城乡这一块拉动了广泛的内需，我们自己救自己是非常、非常重要的。刚才说的这几方面我们都有储备，都能够发挥更大的作用。
三、到底新冠疫情对房地产
有多大的影响？
我觉得现在的估计很不一致，有些非常乐观，认为没事，房价还会涨，好像是可以高歌猛进，地价也会升高。另一种认为很可能最后是有惊无险；还有认为现在困难已经过去了，也就是1、2、3月份困难些，谨慎乐观；第三种估计是大幅下滑，大幅下滑的情况之下就是怎么样求生。第四种估计就是房地产泡沫会破灭。到底怎么估计是比较合理的？是有惊无险？谨慎乐观？大幅下滑断臂求生？还是泡沫破裂？我希望大家都能认真仔细的想一想，给决策部门送一份什么样的报告？如果是有惊无险、谨慎乐观我们房地产就别在这儿添乱，房地产还那么好，还涨房价，你闹什么呀。如果是大幅下滑，那么对经济有什么影响？如果说是断臂求生，到底是怎么样一个情况，房价会下降30%？还是最后要泡沫破裂？如果是写两会提案就不能信息这么不对称，这可能是和地域差别有关，总之，需要做更深入的研究，做好思想准备。
房地产不能出大事，但是要预计房地产会不会出大事？目前看来还没出破坏性大事，但不等于未来没有。到现在政府层面还没有调整房地产政策，那是因为房地产目前还扛得住，但是及时的调整宏观政策是必须的，政策储备是必要的，政策建议也要一语中的落在实处。
1、关于及时的调整房地产政策。关于取消限价、限购、限售，这需要更详细的数据来支撑，怎么个取消法。不能光说要取消，要说说不取消会怎么样，取消了以后会怎么样，要做一些更深入的研究，提一些具体的意见。我觉得政府政策制定部门从来没有忘记房地产，就像弹钢琴，因为你是重音键，弹没弹到你这儿要看需要，但绝对不会让房地产去影响中国的宏观经济。所以我觉得“双限”这个事确实应该仔细的研究，刚才张力会长提的这件事情很重要。
2、关于房地产的政策储备。我觉得以往对房地产的政策储备大部分是在调控房价上，房价不降就再出什么政策，全都是往下压的政策储备，刺激的政策储备相对来说不够。那么在今年的形势之下是不是两个方向都要有？如果房地产今年还是高歌猛进，像当前有几个城市房价上升，为什么会这样的高歌猛进，到底是什么原因？要分析一下。政策储备当中要有房地产承压能力的政策储备。要看宏观经济、看结构调整、看投资、看金融风险，这几个方面都还需要我们和政府之间来做更大幅度、更深入的沟通，而不只是在喊我们不行了，我们扛不住了。你们扛不住了，为什么长三角的这几个城市，反而还要控制，涨得太厉害了，这个到底怎么回事？我觉得我们还要做更深入的研究，才能够把这问题说清楚。
欢迎大家在这个会议之后有更多讨论，我也一定会尽我的绵薄之力和大家一起来应对这个特殊的挑战。
谢谢大家！
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